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N° 115 - Août 2018

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Habitat

« Réaliser des logements avec zéro modification »

Fadel Assadi, directeur général de l’OPGI de Sétif

Entretien réalisé par Yahia Maouchi



El-Djazair.com : : L’entretien de votre parc immobilier ne peut pas aboutir sans le recouvrement de loyer, n’est-ce pas ?

Fadel Assadi : Effectivement, mais il convient de savoir que notre office réalisait une moyenne de 45 % de recouvrement de loyer avant 2013. Mais depuis mon arrivée, nous avons enregistré une grande évolution. Nous avons commencé avec 55% pour atteindre les 70% en 2017. Nous sommes classés en troisième position en matière de recouvrement au niveau national. C’est une évolution révolutionnaire. Ce résultat n’est pas le fruit du hasard mais celui d’un grand travail de sensibilisation pour inciter les locataires à s'acquitter de leurs loyers. Nous faisons également le porte-à-porte avec des brigades mixtes, et nous organisons des portes ouvertes, notamment pour la cession des biens immobiliers. Notre objectif est de dépasser ce taux de 70% en 2018. Le recouvrement permet la survie de l’office. En outre, l’évolution des recouvrements nous permettra d’investir dans d’autres programmes, notamment dans la promotion immobilière. Toutefois, notre grand problème demeure le manque de foncier. Nous avons initié fin 2017 un programme de promotion immobilière dans le cadre de la concession. Il s’agit d’un projet de 95 logements en cours de réalisation. Ce projet marque le début de notre investissement. Nous sommes en train de négocier avec les P/APC limitrophes à la commune de Sétif pour l’acquisition des terrains. Notre objectif est de réaliser des logements promotionnels à des prix raisonnables par rapport aux prix pratiqués par les promoteurs privés. Sachant que nous avons une longue expérience par rapport aux promoteurs privés, aussi bien avec les entreprises qu’avec les bureaux d’étude. Mieux encore, la qualité de nos logements sociaux est largement supérieure aux logements promotionnels privés.

 

 El-Djazair.com : : Et à combien s’élèvent les créances impayées de votre OPGI ?

Fadel Assadi : Avant, les créances de l’office dépassaient les 450 millions de dinars, aujourd’hui, nous sommes à 324 millions de dinars au 31 décembre 2017. Chaque année, nous réduisons pratiquement nos créances de 400 millions de dinars. Pour la consommation des crédits notre OPGI consomme depuis plusieurs années une moyenne de 4 milliards de dinars/an, soit l’équivalent de 2000 logements. Mais depuis 2014, nous avons consommé plus de 8 milliards de dinars, contre 12 milliards de dinars en 2015, et 10 milliards de dinars en 2016. Ainsi, en matière de consommation de crédit, nous sommes les premiers au niveau national. La preuve, nous avons été félicités par l’ancien ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, Abdelmadjid Tebboune, qui a tenu rappelons-le, dans une lettre, à me féliciter et à travers moi tous les cadres et travailleurs de l’Office. En effet, l’exercice 2015 a été probant puisque Sétif a pu réaliser et livré 5610 logements publics locatifs (sociaux) aux APC.

 

El-Djazair.com : : Quid en matière de modernisation de votre office ?

Fadel Assadi : L’office a mis un ensemble des moyens matériels et logiciels pour assurer la communication entre les différentes unités de gestion, par l’installation d’un réseau informatique, assurant une communication efficace et un échange des données fiable et rapide. Nous avons procédé également à l’installation de 16 appareils lecteurs « Terminal de paiement électronique »  (TPE), au niveau des unités de gestion appartenant à l’office. Ces appareils permettent d’accepter et de traiter le paiement des loyers par carte bancaire, assurant d’un service rapide aux locataires et participant essentiellement à l’augmentation des taux de recouvrement des loyers. En outre, nous disposons d’un logiciel au niveau des différentes unités, et chaque logement dispose de son propre dossier. Ce qui facilitera son suivi. Ce logement est relié directement à travers ce logiciel à la gestion immobilière, et en même temps, il est relié à la direction de finances. Rappelons qu’en 2017 nous avons relié le département au réseau, et cette année, toutes les unités seront reliées. Mieux encore, nous sommes leaders en matière de paiement électronique des loyers, et cela à travers une convention signée avec le CPA, pour l’utilisation des TPE. Le locataire peut, désormais, payer son loyer à travers sa carte interbancaire.

 

El-Djazair.com : : Quelles sont les difficultés et les contraintes que vous rencontrez aujourd’hui ?

Fadel Assadi : L’un des problèmes auxquels nous faisons face aujourd’hui, c’est le manque de foncier notamment au niveau de la partie nord de Sétif. Une partie qui est connue pour ses terrains forestiers et privées, en plus des terrains accidentés, ce qui engendre des dépenses supplémentaires dans la réalisation des logement sociaux. Néanmoins, nous sommes arrivés à un terrain d’entente avec notre tutelle, pour pouvoir plus au moins réévaluer et relancer ces projets. Nous avons également le problème de recouvrement, mais Dieu merci, nous avons pu le résoudre grâce à la communication, à travers le porte-à-porte, les brigades mixes et les portes ouvertes pour sensibiliser nos locataires à s’acquitter de leur loyer. Mieux encore, j’ai pris l’initiative de récompenser mes meilleures unités chargées du recouvrement, Ce qui a créé un esprit de concurrence entre elles. Par ailleurs, notre avantage c’est que tous les matériaux de construction destinés à la réalisation de nos projets sont fabriqués localement. Il en va de même pour les entreprises de réalisations. 100% du programme qui est de 26 500 logements a été réalisé par des entreprises nationales, dont 90% sont issues de Sétif. Mais il convient de savoir une chose, à mon arrivée à la tête de l’OPGI de Sétif, j’ai trouvé un programme non lancé de 16000 logements, en plus du manque d’entreprises. Devant cette situation, la première chose que j’ai entreprise, c’est d’avoir rencontré les différents partenaires pour connaitre les raisons de leur désistement et éventuellement négocier le retour des entreprises vers les chantiers. Après négociation, plusieurs entreprises ont repris non sans avoir auparavant réglé leurs problèmes administratifs. Ce qui nous a permis de renouer la confiance entre les deux parties. Notre programme est en cours de réalisation par plus de 475 entreprises. Mieux encore, nous avons lancé une opération destinée aux petites entreprises, crées dans le cadre de l’Ansej, et de l’Angem, pour prendre en charge les travaux d’entretien de notre parc immobilier. Elles sont pratiquement à leur quatrième année avec nous.

 

El-Djazair.com : Comment vous faites pour mener à terme vos différentes missions ?

Fadel Assadi : C’est à travers le suivi permanent de tous les dossiers en associant les cadres dirigeants dans toutes les démarches, sans négliger bien-sûr les petits cadres et les simples agents. Un gestionnaire ce n’est pas uniquement le travail, mais beaucoup plus le côté social. J’ai offert tous les moyens à mes cadres, qui en retour sont sommés de rendre des comptes. Le travail et le sérieux sont le secret de notre réussite. Je suis un commis de l’Etat et je suis à la disposition de tous mes cadres. Je donne toujours l’exemple pour mes employés afin de gagner leur confiance.

 

El-Djazair.com : : Quelle vision portez-vous sur le secteur de l’habitat ?

Fadel Assadi : Selon mon expérience de 2005 à ce jour, nous avons enregistré l’inscription d’un nombre important de programmes de logements répartis au niveau des différentes wilayas. Il y a des wilayas qui ont bénéficié des programmes quinquennaux 2005-2009, 2010-2014, que nous n’avons pas eu depuis l’indépendance. La deuxième des choses, c’est l’amélioration de la qualité des logements réalisés. Ainsi, il n’est plus question de réaliser des cités dortoirs. Par ailleurs, mon objectif en tant que bâtisseur, est de réaliser des logements avec zéro modification qu’entreprendraient les futurs locataires, en plus de la réservation de logements au rez-de-chaussée pour les conciergeries dans des cités moyennes de 500 logements et plus. Sans compter les espaces verts et aires de jeux pour les enfants et de détente pour adulte. En outre, un kit cuisine et des interphones au niveau des logements sociaux, c’est du jamais vu ! A travers toutes ces améliorations, nous voulons inculquer une nouvelle culture à nos souscripteurs, qui ne doivent plus sentir que le logement social-locatif est destinée uniquement à la couche défavorisée de la société. Toutes les citées sont aménagées sur fonds propres de l’OPGI. Nous avons pu ainsi créer des aires de jeux et des stades gazonnés au niveau des cités destinées aux logements sociaux-locatifs. En somme, la clé de la réussite c’est la communication. Communiquer avec tous nos partenaires nous a permis de réaliser des merveilles.

 

El-Djazair.com : : Quels sont les perspectives et les objectifs de votre OPGI en tant qu’opérateur économique ?

 Fadel Assadi : En prévision, un programme de logements promotionnels sera initié par l’office. Il faut trouver d’autres créneaux pour la survie de l’Office, tels que la promotion immobilière, et ce n’est pas uniquement le logement. Il y a les services, la création des centres d’affaires, des parkings à étages, sachant que la wilaya de Sétif dispose d’un grand parc automobile. Bref, nous devons diversifier nos activités, et réinvestir l’argent de recouvrement des loyers dans d’autres créneaux. Par ailleurs, pour les actions à entreprendre durant l’exercice 2018, nous nous attelons à : relancer la conciergerie dans les nouvelles cités attribuées, activer les notifications des logements réceptionnés à la wilaya, traiter et recouvrer les créances en matière de loyer et de cession, veiller à atteindre les objectifs en matière de recouvrement de l’ensemble des produits (location et cession …), respecter le programme d’entretien courant et particulièrement celui des opérations de grosse réparation (étanchéité, réhabilitation…), assainir l’opération de cession des biens de l’Etat, dans le cadre du décret n° 15-211, activer la mise en vente par adjudication des locaux de commerce, assainir le fichier des locataires, mettre en service le réseau informatique local et l’archive électronique, régulariser les logements APC/CNEP occupés sans titre avec les commissions de daïras.

 

El-Djazair.com : : Un dernier mot ?

Fadel Assadi : Je saisis cette occasion pour lancer un appel aux citoyens pour la sauvegarde de leur habitat et environnement et nous aider dans l’entretient des cités, et dans la préservation de ces acquis. Rappelons que l’Etat a entrepris, comme aucun autre pays au monde ne l’a fait, un effort considérable, pour que chaque citoyen puisse bénéficier d’un toit. Reste à ce dernier à l’entretenir et à éviter, pour son confort et celui de sa famille, de le détériorer.

 



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