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N° 116 - Oct 2018

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Habitat

« Plus d’un milliard de dinars des créances recouvertes »

Mohamed Smail, directeur général de l’OPGI de Dar El Beida

Par Yahia MAOUCHI



El-Djazair.com : Quid de nombre dossiers des demandeurs de régularisation, et la cession des biens de l’Etat ?

Mohamed Smail :  Depuis la date de la mise en œuvre du décret exécutif n° 15-211 du 30 novembre 2016 « fixant les conditions et modalités de transfert du droit au bail d’un logement public locatif relevant de la gestion des OPGI », nous avons traité 2487 dossiers. Nous avons régularisé 2453 dossiers, et recouvré les arriérées de 9 321 608 dinars, et cela depuis novembre 2016. En outre, le décret exécutif du 15 décembre 2011 qui a trait à la cession des biens de l’Eta, nous a permis d’étudier 2074 dossiers en termes de logements, et 377 dossiers en termes de locaux. Et nous avons examiné l’avis favorable de 1614 dossiers en termes de logements, et 227 locaux. Le montant de la cession s’élève à 92 millions de dinars en termes de logements, et plus de 32 millions de dinars en termes de locaux, qui ont renfloué les caisses de la Trésorerie publique.

El-Djazair.com : A combien s’élèvent les créances de loyer et de charges locatives impayées de votre OPGI ?

Mohamed Smail : Le montant du recouvrement des créances sur loyers et charges locatives réalisé durant l’année 2017 a franchi le chiffre d’un milliard de dinars. Pour la première fois depuis la création de l’office, le montant des arriérés de fin de période a diminué par rapport à celui de début de période. En effet, d’un montant de 669 millions de dinars, il retombe, en fin d’exercice à un chiffre de 572 millions de dinars. Dans le même sens, le taux de recouvrement qui était de 62% au 31 décembre 2017 a connu une amélioration par rapport à l’année 2016 où le taux à fin d’exercice était de 51%. Durant l’année 2018, l’office poursuivra son effort de recouvrement et d’assainissement des arriérés pour les réduire au maximum. Il faut cependant souligner que l’insuffisance des moyens d’entretien mis à la disposition du parc géré constitue pour la quasi-totalité des copropriétaires un motif d’insatisfaction et de non-paiement de leurs charges. Ainsi, pour toute l’année 2017, sur un arriéré de charges de copropriété de 136 873 000 DA seul un montant de 49 280 000 DA a été recouvré, soit un taux de 36%. Afin de réduire le montant des arriérés de charges de copropriété, l’office s’est fixé comme objectif de renforcer, à brève échéance, ses moyens d’entretien notamment par le recrutement des agents d’entretien. D’autre part, sur la cession de logement LSP, aidé et promotionnel, l’Office prévoit une recette de 1 715 000 000 DA au titre de l’année 2018.

El-Djazair.com : Et comment faire pour récupérer vos créances ?

Mohamed Smail : Il y a une procédure réglementaire à appliquer y compris les poursuites judiciaires contre les récalcitrants. Sur un autre volet, l’opération de réhabilitation du patrimoine a contribué dans l’amélioration du taux de recouvrement au grand bonheur des locataires. Néanmoins, nous avons déjà installé des groupes qui font le porte-à-porte pour sensibiliser les locataires sur la nécessité d’honorer leurs arriérés, avant de passer à l’action judiciaire. Par rapport aux charges d’acquisition, nous avons fait participer les notaires dans l’établissement des actes de ces transactions, et exigé une mise à jour au niveau des OPGI, avant l’établissement des actes. Par ailleurs, le taux de recouvrement de 2017 a dépassé les 62% au niveau de l’OPGI de Dar El Baida, contre 35,20 en 2016.    

El-Djazair.com : L’OPGI de Dar El Beida est l’un des plus importants dans le pays. Pour quelles raisons ?

Mohamed Smail : Si l’OPGI de Dar El Beida est considéré comme tel, il convient de préciser que dans la bataille du logement que mènent les pouvoirs publics, à leur tête le président de la République, chaque OPGI dans sa wilaya est important. Maintenant, pour ce qui concerne l’Office de Dar El Beida, cet organisme a au niveau de la capitale une lourde charge par le volume des projets qu’il réalise et des programmes nouveaux qu’il lance, toutes formules confondues : sociaux locatifs, logements participatifs, promotionnels. Il gère, par ailleurs, un parc de plus de 67 000 logements répartis sur 13 circonscriptions administratives de la wilaya d’Alger, et qui couvre plus de 50 communes. Donc, si nous disons que notre OPGI est l’un des plus importants du pays, c’est par rapport à son impact, ses résultats dans la réalisation des programmes, sa bonne gestion immobilière, et sa prise en charge de toutes les doléances et les préoccupations des souscripteurs. Enfin, je dirais, que quel que soit l’ordre de grandeur des charges de gestion, et surtout de maitrise d’ouvrage, les OPGI sont très sollicités chacun avec ses propres difficultés.     

El-Djazair.com : Quelles sont les difficultés et les contraintes que vous rencontrez aujourd’hui ?

Mohamed Smail : Les principales contraintes rencontrées en matière de réalisation des projets ont trait, à la faiblesse des moyens de réalisation nationaux, à la rareté du foncier notamment dans la wilaya d’Alger. Et par rapport à la gestion immobilière, nous avons eu toujours des problèmes avec nos chers citoyens, qui ne contribuent pas, surtout dans la gestion des parties communes. Pour cela, nous avons eu beaucoup des problèmes avec des locataires, ainsi que le recouvrement par rapport aux charges d’acquisition. Sans leurs contributions (les locataires), les offices, et précisément l’office de Dar El Beida, ne pourront jamais présenter des prestations dans des meilleures conditions. Actuellement, les projets de l’OPGI de Dar El Beida sont réalisés dans une proportion de 30% par les entreprises nationales et 70% par les entreprises étrangères. Plusieurs projets confiés aux entreprises nationales sont à l’arrêt faute de moyens de réalisation notamment la main-d’œuvre qualifiée.

El-Djazair.com : Qu’en est-il de la maintenance et de la restauration du vieux bâti ?

Mohamed Smail : Concernant le patrimoine relevant de la gestion de l’OPGI, la démarche concerne surtout les actions de maintenance. Ces actions vont de l’entretien courant jusqu’aux travaux de réparation, plus nombreux et plus couteux au niveau du vieux bâti. Là, il me faut souligner deux éléments importants : d’abord, en dehors de la vétusté due à l’âge des immeubles, l’agression sur les bâtiments par les occupants est fréquente et est cause des dégradations importantes. Ensuite, l’appropriation des biens par les occupants, qui aurait dû être accompagnée par une prise en charge par les nouveaux propriétaires dans le cadre de la copropriété et des règles fixées par les textes. Cette prise en charge est inexistante. L’Office subit de ce fait les conséquences de l’absence de mise en place des organes de la copropriété et se trouve sollicité sans relâche par les copropriétaires pour des travaux qui ne lui incombent pas. Ajoutez à cela le non-paiement, voire le refus des uns et des autres de payer les dépenses des charges d’entretien dont ils sont redevables. Quant à la restauration des immeubles, surtout le vieux bâti, la wilaya d’Alger a arrêté un programme d’intervention sur les épicentres d’Alger. L’Office de Dar El Beida, a eu à faire à deux grands boulevards. En l’occurrence, celui de Didouche-Mourad, et Mohamed V. Nous avons un programme de 40 bâtiments, répartis sur les deux grands boulevards précités. L’opération a débuté en 2014, et elle est pratiquement en voie d’achèvement. Nous avons réhabilité les 40 bâtiments, et nous sommes pratiquement à 90% en taux d’avancement des travaux. Et nous sommes également intervenu même par rapport au parc immobilier de l’Office, et nous avons réhabilité et mis à niveau 8300 logements. L’opération de mise à niveau concerne l’installation de parabole collective, le ravalement de façade, le traitement des terrasses, des cages d’escaliers, le réajustement des climatiseurs... Cette opération est très avancée. La première tranche a été réceptionnée en novembre 2017, et la tranche est en voie d’achèvement.

El-Djazair.com : Un mot sur votre plan de charge actuel ?

Mohamed Smail : Nous avons plus de 8100 logements LPL, qui sont en cours, dont 3700 logements qui sont prévus en termes de livraison à la fin de l’année en cours. Parallèlement aux logements publics locatifs (LPL), l’OPGI de Dar El Beida a réalisé un programme socio-participatif et promotionnel. Ainsi, nous avons un programme socio-participatif de plus de 3000 logements qui sont en cours. Et nous prévoyons le lancement de 1116 logements au cours de ce deuxième trimestre. Notre OPGI assure également la gestion de plus de 16000 locaux. Par ailleurs, notre patrimoine en gestion totalise un nombre de 69000 biens, dont 40900 en location et 28100 cédés dans le cadre des différentes lois relatives à la cession des biens de l’Etat. Ce patrimoine est actuellement géré par 11 agences et 27 régies. Durant l’année 2017, une restructuration des agences et des régies a été opérée en raison d’une diminution conséquente du patrimoine en location, diminution induite par une augmentation du nombre de biens cédés durant ces cinq dernières années.

El-Djazair.com :  Quels sont les objectifs de votre OPGI en tant qu’opérateur économique ?

Mohamed Smail : Notre objectif, est-il nécessaire de le rappeler, est l’éradication totale de l’ensemble des bidonvilles existant au niveau de la capitale, mais également l’amélioration du cadre de vie du citoyen, et la réalisation du maximum de logements, tous segments confondus, pour faire face à la demande croissante sur ce produit. Une opération qui nécessite la réquisition de tous les moyens matériels et humains des trois OPGI d’Alger ainsi que le suivi et l’aide permanente de la wilaya d’Alger. L’effectif actuel de l’office totalise un ensemble de 759 travailleurs répartis sur 5 départements et 11 agences de gestion immobilière opérant sur le territoire de la wilaya d’Alger. Un programme de formation et de perfectionnement est arrêté, chaque année, en fonction des besoins des différentes structures de l’office. A titre d’exemple, durant l’année 2017, 38 travailleurs (dont 19 cadres, 4 agents de maitrise et 15 agents d’exécution) ont bénéficié d’une formation. Enfin, je tiens à vous remercier et à remercier El Djazair.com, qui m’a donné l’occasion de m’exprimer à travers ses colonnes afin d’éclairer vos lecteurs et les citoyens sur la situation et les activités de notre office. Par ailleurs, je tiens à vous préciser que nous allons réaliser tout le programme du président de la République, premier objectif de l’Office, améliorer les prestations pour que le promoteur public, qui est notre OPGI, soit toujours près des préoccupations des citoyens, prendre en charge toutes leurs doléances et les accompagner pour améliorer leur cadre de vie.   
Y. M.



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